L'ADRESSE ATOUT IMMOBILIER CANET

FOIRE AUX QUESTIONS - IMMOBILIER

Vérification des installations non raccordées au réseau collectif

 

Est-il exact que le calendrier imposant la vérification des installations non raccordées au réseau collectif a été modifié ?

La loi sur l'eau fixait initialement au 1er janvier 2013 l'obligation d'annexer un diagnostic des installations d'assainissement au contrat de vente des immeubles non raccordés au réseau collectif. Mais la loi du 12 juillet 2010 a effectivement ramené le délai au 1er janvier dernier. Cette obligation est donc désormais en vigueur. Seuls sont concernés les lots isolés, qui ne sont pas intégrés à une copropriété, un lotissement ou un groupement d'habitations.
Le diagnostic doit être daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente. En cas de non-conformité des installations, le contrôle peut se solder par une simple observation ou une véritable mise en demeure. L'acquéreur dispose alors d'un an après la signature de l'acte de vente pour faire réaliser les travaux de mise en conformité.
A la charge des vendeurs, les inspections sont de la responsabilité exclusive des communes, ou groupements de communes, qui peuvent choisir de les gérer par le biais d'une régie ou de passer un marché de prestation de services avec une entreprise.
Enfin, les compromis ou promesses unilatérales de vente signés avant le 1er janvier dernier, ne sont en principe pas concernés par cette nouvelle obligation, même s'ils sont réitérés après cette date.

Utilisation des panneaux d’affichage de la copropriété

Dans quelles conditions puis-je utiliser les panneaux d’affichage de la copropriété pour transmettre des informations à tous les occupants de l’immeuble ?

Tout dépend d'abord du règlement de votre copropriété. Le plus souvent, toute forme d'affichage à caractère commercial ou publicitaire est interdite. Il vous est facile de le vérifier : ces règles, ainsi que les comptes-rendus des assemblées générales et des activités du conseil syndical doivent être affichés dans un lieu accessible à l'ensemble des occupants de l'immeuble.
Pour les immeubles locatifs, l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986 impose qu'un panneau d'affichage soit mis à la disposition des associations pour leurs communications portant sur le logement et l'habitat. Ces associations doivent toutefois représenter au moins 10 % des locataires ou être affiliées à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation.
Enfin, le panneau d'affichage peut également accueillir des informations pratiques, le plus souvent apposées par le gardien de l'immeuble ou le syndic qui gère la copropriété.
Publics, tous ces affichages ne peuvent évidemment présenter le moindre caractère injurieux ou diffamatoire, ni porter atteinte à la vie privée des copropriétaires ou des habitants de l'immeuble.

 

Réglementation en matière de climatiseurs

Est-il vrai que la réglementation en matière de climatiseurs vient de changer et qu’elle impose désormais de faire procéder à des vérifications périodiques des installations ?

  Oui, et non ! Le décret du 31 mars dernier impose que les systèmes de climatisation et les pompes à chaleur réversibles fassent l’objet d’inspections régulières. Mais cette obligation est assortie d’un délai. Pour les installations existantes d’une puissance frigorifique nominale utile supérieure à 100 kW, les premières vérifications devront avoir été réalisées avant le 2 avril 2012. Le délai est rallongé d’un an pour celles dont la puissance est comprise entre 12 et 100 kW.
Conduites à l’initiative du propriétaire, du syndicat de copropriétaires ou de leur mandataire, les vérifications devront alors être réalisées au moins tous les 5 ans pour les installations existantes, ou dans l’année pour les nouvelles installations.
Elles devront porter sur tous les éléments accessibles du dispositif (réseau de distribution de fluides, équipement extérieur de rejet de chaleur, systèmes d’alimentation d’air des locaux traités, systèmes d’alimentation d’air des centrales de traitement et conduits, entrées d’air neuf et régulation...) et donneront lieu à la délivrance d’un rapport technique qui devra être conservé pendant 10 ans.

 

Réglementation pour le monoxyde de carbone

Certaines dispositions du décret du 27 novembre 2008 relatif à la prévention des intoxications au monoxyde de carbone sont applicables depuis le 1er juillet dernier.
Pouvez-vous me rappeler lesquelles ?

Le texte impose d’équiper toute pièce accueillant un appareil de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire d’une puissance inférieure ou égale à 70 kW et utilisant les combustibles solides, liquides ou gazeux avec deux dispositifs : une entrée d’air permanente directe ou indirecte dans le cas où l’appareil utilise, pour la combustion, une partie de l’air de la pièce dans laquelle il est installé ; un système adapté d’évacuation vers l’extérieur des produits de combustion, satisfaisant aux conditions techniques et de sécurité.
Depuis le 1er janvier 2009, ces obligations s’appliquaient aux constructeurs de locaux d’habitation, pour toutes leurs demandes de permis de construire ou de déclaration préalable. Elles concernent désormais également les propriétaires de locaux existants qui doivent, depuis le 1er juillet 2010, mettre en conformité les installations n’utilisant pas un gaz combustible ou un hydrocarbure liquéfié.
Enfin, depuis cette date, dans les immeubles collectifs d’habitation, les installations de ventilation mécanique contrôlée (VMC) mises en service avant le 9 août 1989 doivent être équipées d’un dispositif de sécurité collective si des appareils utilisant le gaz combustible ou les hydrocarbures liquéfiés leur sont raccordés.

 

Taille des haies séparatives

Puis-je tailler moi-même les branches d’un arbre planté sur la propriété du voisin, dès lors qu’elles débordent sur la mienne ?

Non, car vous vous placeriez en situation répréhensible. En revanche, la loi vous permet d’exiger que votre voisin s’en charge lui-même. L’article 673 du Code civil précise en effet que « celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent. »
Par ailleurs, votre voisin ne peut pas effectuer ses plantations en toute anarchie : les règles et les distances qu’il convient de respecter en ce qui concerne les plantations d’arbres et d’arbustes en bordure de propriété sont déterminées dans l’article 671 du même Code civil.
Ainsi, les arbres de plus de deux mètres ne peuvent-ils être implantés à moins de deux mètres de la limite séparative des propriétés.
Cette distance est ramenée à 50 cm pour les végétaux d’une hauteur inférieure à 2 m.
L’article 672 permet d’ailleurs de demander la destruction de plantes et d’arbres situés trop près de la limite séparative, ou la réduction des végétaux qui respectent la distance requise, mais qui dépassent la hauteur autorisée. Aucun recours n’est cependant possible pour les plantations de plus de trente ans.
Enfin, pour en revenir à l’article 673, sachez qu’il vous permet de couper vous-même « les racines, ronces ou brindilles » en provenance du jardin du voisin et qui se propagent sur votre propriété. La taille doit être effectuée « à la limite de la ligne séparative ».

 

Réforme de la TVA immobilière

La réforme de la TVA immobilière concerne- t’elle les particuliers et, si oui, quelles peuvent en être les conséquences ?

Entrée en vigueur le 11 mars dernier, la réforme de la TVA sur les immeubles vise à mettre ce régime en conformité avec les règles européennes.
Le principe général devient donc celui du non-assujettissement à la TVA des opérations immobilières réalisées par des non-assujettis (particulier, personne morale non-assujettie), à deux exceptions près :
 - les ventes d’immeubles neufs (achevés depuis moins de cinq ans) et acquis en état futur d’achèvement. Ne sont donc pas concernées par cette exception les ventes des constructions neuves (achat terrain + construction) ;
 - certaines livraisons à soi-même de logements sociaux.
Ainsi, les ventes de constructions neuves par des particuliers qui agissent en dehors de toute activité professionnelle ne sont plus soumises à la TVA.
A l’inverse, la vente d’un terrain à bâtir par un vendeur assujetti à un particulier, qui en était exonérée depuis octobre 1998, redevient soumise à la TVA sur le prix total ou sur la marge, redevable par le vendeur et non plus par l’acquéreur.
Les ventes de terrains à bâtir entre particuliers restent toutefois soumises aux droits d’enregistrement de 5,09%.

 

Modification du statut des copropriétés

Un décret récent a modifié le texte de 1967 relatif au statut des copropriétés.
Quelles en sont les effets concrets sur l’organisation et le déroulement des assemblées générales ?

Les dispositions du décret du 20 avril dernier sont effectivement applicables depuis le 1er juin. Elles prévoient notamment que, comme cela se faisait d’ailleurs fréquemment, « l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le syndic », sans toutefois préciser les modalités de cette concertation.
Le texte précise désormais que les copropriétaires ou le conseil syndical qui souhaitent l’inscription d’une question à l’ordre du jour doivent joindre un projet de résolution à leur demande ainsi, dans certains cas, qu’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux envisagés.
La liste des documents à joindre « pour l’information des copropriétaires » est également enrichie. S’y ajoutent désormais le compte-rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical et le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire. Si l’assemblée est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot, le projet de résolution joint aux convocations doit en outre mentionner :
- la saisie immobilière du lot elle-même.
- le montant de la mise à prix.
- le montant des sommes estimées définitivement perdues.
Enfin, quelques dispositions concernent plus spécifiquement les copropriétés en difficultés. Ainsi, quand un administrateur provisoire a été nommé par le TGI, il peut être investi de tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, supprimant dans le premier cas l’obligation de tenir une assemblée générale annuelle ; dans le second, des AG peuvent être convoquées, mais uniquement dans la limite des prérogatives que conserve l’assemblée.

 

Réorganisation de la DGCCRF

En quoi consiste la réorganisation de la DGCCRF, intervenue le 1er janvier dernier ?

Les missions de la DGCCRF s’articulaient jusqu’à présent autour de trois axes : la « régulation concurrentielle des marchés », « la protection économique des consommateurs » ainsi que leur « sécurité ». Depuis le début de l’année, elles consistent notamment à veiller à la conformité, à la qualité et à la sécurité des produits et prestations ainsi qu’à la loyauté des transactions ; à contrôler les ventes soumises à autorisation et les pratiques commerciales réglementées, en réprimant si besoin les pratiques illicites et à concourir à la surveillance du bon fonctionnement des marchés.
Cette redéfinition des compétences s’est accompagnée d’un changement de tutelle.
Les unités départementales de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes ont été intégrées au sein de directions départementales interministérielles, relevant du premier ministre et placées sous l’autorité du préfet.
Dans les départements comprenant trois directions départementales interministérielles, les services locaux de la DGCCRF ont donc intégré la Direction départementale de la protection des populations (DDPP). Dans ceux qui n’accueillent que deux directions départementales interministérielles, ils ont intégré la Direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations (DPCSPP).
Cette réorganisation s’inscrit dans la nouvelle organisation territoriale de l’État, opérée dans le cadre de la révision générale des politiques publiques visant à en réduire les coûts de fonctionnement.

 

Crédit d’impôt développement durable - Propriétaires bailleurs

Est-il exact que les propriétaires bailleurs peuvent désormais bénéficier du crédit d’impôt développement durable et, si oui, dans quelles conditions ?

Initialement réservé aux dépenses supportées par les contribuables pour leur habitation principale, ce crédit d’impôt est en effet désormais accessible aux propriétaires-bailleurs de logements achevés depuis plus de deux ans, pour les dépenses éligibles payées à compter du 1er janvier 2009. Ces dépenses, ainsi que les taux qui s’y rapportent, sont identiques à ceux prévus pour l’habitation principale du contribuable. Leur montant ne varie pas en fonction de la situation familiale du contribuable. Il est plafonné à 8 000 € par logement loué ou destiné à être mis en location.
Pour y ouvrir droit, le logement doit être loué nu, pendant une durée de cinq ans, à usage d’habitation principale, à une personne physique n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire. Si le logement est déjà occupé, le décompte de la durée d’engagement de location commence à la date de réalisation des dépenses. Dans le cas contraire, cette durée est décomptée à partir de la mise en location du bien. Celle-ci doit prendre effet dans les douze mois suivant la réalisation des dépenses.
La location doit être effective et continue pendant les cinq ans. En cas de congé, le bien doit aussitôt être remis en location.
Une vacance d’une durée maximale de douze mois à compter de la date de réception du congé du locataire, ou de la date d’expiration du bail, peut toutefois être admise, sous réserve que le propriétaire puisse établir qu’il a entrepris des démarches concrètes pour relouer le bien, à des conditions qui ne soient pas dissuasives.
Au titre d’une même année d’imposition, le foyer fiscal ne peut bénéficier du crédit d’impôt que dans la limite des dépenses éligibles relatives à trois logements loués ou destinés à être mis en location. Enfin, les dépenses ayant ouvert droit au crédit d’impôt ne peuvent être  déduites dans la détermination du revenu net foncier. En revanche, la part des dépenses excédant le plafond de 8 000 € peut être soustraite à ces revenus fonciers.

 

Loi de finances 2010 : Dispositif Scellier

Quelles modifications la loi de finances pour 2010 a-t-elle introduites dans le dispositif Scellier ?

Si le taux de réduction d’impôt attaché à ce dispositif a finalement été maintenu à 25% pour l’année 2010, il évoluera dès l’an prochain. A partir de 2011, un différentiel de 10 points sera en effet introduit, pour favoriser la construction de bâtiments basse consommation (BBC).
L’avantage fiscal s’élèvera donc à 25 % en 2011 et 20 % en 2012 pour les logements BBC et à 15 % en 2011 et 10 % en 2012 pour les logements non-BBC.
Le report du solde éventuel de la réduction d’impôt d’une année sur une ou plusieurs autres est par ailleurs désormais soumis à une condition : le bien doit être maintenu à la location pendant les années concernées.
Autre nouveauté : le zonage est assoupli et, après parution d’un décret d’agrément tenant compte des besoins en logements, la réduction d’impôt pourra être obtenue dans certaines villes situées en zone C.
Enfin, depuis le 1er janvier dernier, le dispositif Scellier, qui a totalement remplacé le Robien recentré, n’est plus compatible avec l’obtention d’un Prêt locatif social (PLS).

 

Garantie des risques locatifs : GRL

Quelles sont les principales caractéristiques de la nouvelle GRL ?

Principale nouveauté : la nouvelle formule de la Garantie des risques locatifs est accessible à tous les locataires dont le taux d’effort ne dépasse pas 50 % lors de leur entrée dans les lieux, sans autre condition de solvabilité, pour tous les logements constituant l’habitation principale du locataire (en nu ou en meublé). Les prestations sociales et aides au logement sont prises en compte dans le calcul des ressources et le loyer mensuel ne doit pas dépasser 2000 €.
Ce contrat d’assurance couvre alors les propriétaires contre les risques d’impayés et les détériorations immobilières.
Communes à tous les contrats, les garanties sont plafonnées à 70 000 € pour les loyers et 7700 € TTC par sinistre et par logement pour les dégradations locatives (3 500 € pour les meublés). L’assureur peut proposer des garanties complémentaires mais les primes et  sinistres n’entrent alors pas en compte dans le calcul de la compensation.
En effet, en cas de sinistre, dans le cadre d’un volet social, les assureurs qui ont accepté d’adhérer au dispositif et qui en respectent le cahier des charges, reçoivent une compensation via le fonds de garantie universelle des risques locatifs. Le décret qui fixe leur cahier des charges inclut notamment des objectifs en matière de distribution du contrat socle GRL. Les trois décrets d’application permettant l’entrée en vigueur de la GRL 2 ont été publiés au Journal officiel le 26 décembre dernier. Depuis cette date, il n’est donc plus possible de souscrire de Pass-GRL. En revanche, les dispositions des contrats en cours restent applicables jusqu’à leur échéance.

 

Contribution du locataire au financement des travaux d’économie d’énergie

Connaît-on désormais les modalités précises de la contribution du locataire au financement des travaux d’économie d’énergie ?

Cette contribution fait en effet l’objet d’un arrêté et d’un décret, respectivement publiés le 23 et 25 novembre dernier, qui précisent la liste des travaux éligibles, les niveaux minima de  performance énergétique à atteindre et le calcul de la participation du locataire.
Pour pouvoir demander une contribution à votre locataire, vous devez donc :
- Soit réaliser simultanément au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique du logement figurant dans la liste suivante : isolation thermique des toitures, des murs ou parois vitrées donnant sur l’extérieur, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire, installation d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude utilisant une source d’énergie renouvelable sous réserve d’atteindre un niveau minimal de performance énergétique.
- Soit réaliser des travaux permettant d’amener la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, le refroidissement et l’éclairage des locaux en dessous d’un seuil défini par un arrêté conjoint des ministres en charge de la construction et de l’énergie.
Une fois ces travaux réalisés, si le logement se trouve dans un bâtiment construit avant le 1er janvier 1948, vous pouvez demander à votre locataire une participation mensuelle forfaitaire de 10 € pour les logements comprenant une pièce principale, 15 € pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales, 20 € pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus. Cette participation est fixe et non révisable. Ses montants pourront toutefois être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers (IRL).
Si le logement se situe dans un immeuble postérieur au 1er janvier 1948, vous pouvez demander une contribution mensuelle fixe et non révisable calculée au prorata des économies réalisées et déterminée par une étude thermique préalable prenant en compte divers critères, sans pouvoir excéder la moitié de ces économies. Si vous ne détenez pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble considéré, vous pouvez également appliquer un forfait, comme pour les immeubles construits avant 1948 (10, 15 et 20 €).
Enfin, si vous mettez en œuvre ce dispositif, n’oubliez de porter sur l’avis d’échéance et la quittance de loyer une ligne supplémentaire intitulée « Contribution au partage de l’économie de charges ». Vous devez également mentionner les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire, ainsi que de la date d’achèvement des travaux.

 

Non renouvellement de bail locatif

Le bail de mon locataire arrive à échéance l’an prochain. Je ne souhaite pas le lui renouveler. Comment dois-je procéder ?

Commencez par ne pas perdre de temps !
Vous devez en effet lui signifier son congé, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six mois avant la fin du bail.
Encore ne pouvez-vous le faire que pour trois raisons :
- pour occuper le logement vous-même ou le faire occuper par un descendant ou un ascendant. Le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise doivent alors figurer dans le congé.
- pour vendre votre bien. Votre locataire bénéficie alors d’une priorité pour l’acheter, et le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente.
- pour non respect par votre locataire des obligations qui lui incombent (défaut d’entretien, retards répétés du paiement du loyer ou des charges...).
Dans toutes les autres situations, le contrat de location sera tacitement reconduit, dans les conditions établies lors de sa signature. A son échéance, vous pouvez toutefois le majorer de la variation enregistrée par l’Indice de référence des loyers (IRL). Si le loyer était manifestement sous-évalué, vous pouvez également accompagner son renouvellement d’une demande de réajustement.
Enfin, vous pouvez également proposer à votre locataire un renouvellement d’une durée inférieure au premier bail. Là encore, vous devrez toutefois pouvoir justifier la reprise du logement par des raisons familiales ou professionnelles.

 

Réforme de l’hôpital et location d’appartement ancien

Je suis propriétaire d’un appartement ancien que je loue. Est-il exact que la récente loi portant réforme de l’hôpital m’impose de nouvelles obligations ?

Au risque de vous surprendre, oui. Dans son intitulé complet, cette loi, dite aussi loi Bachelot, s’appelle en effet « loi du 21 juillet 2009 portant réforme de l’hôpital et relative aux patients, à la santé et aux territoires ». A ce titre, elle traite de différents domaines de santé publique, parmi lesquels la lutte contre la présence de radon, de plomb et d’amiante dans les logements.
Pour le radon, gaz radioactif naturel présent dans l’atmosphère et responsable de 5 à 12% des décès par cancer du poumon en France, le texte étend, dans des zones géographiques définies par arrêté en cours de révision, les obligations de surveillance aux propriétaires « de certaines catégories d’immeubles bâtis ». Les immeubles d’habitation devraient y figurer.
Pour le plomb, les nouveautés concernent les immeubles construits avant le 1er janvier 49 et entérinent une pratique déjà ancienne de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) : l’obtention de subventions dans le cadre d’une opération d’amélioration est désormais officiellement liée à la réalisation d’un constat de risque d’exposition au plomb. Si des concentrations supérieures aux seuils tolérés sont constatées, le propriétaire ou l’exploitant de l’immeuble doit en informer les occupants et effectuer les travaux appropriés.
Enfin, la loi développe l’arsenal législatif en matière de recherche d’amiante et de désamiantage, en reprenant des dispositions de la partie réglementaire du Code de la Santé, qui donnent notamment de nouvelles prérogatives aux préfets.
Le contenu du dossier de diagnostic technique qui doit être annexé à tout contrat de vente ou de location demeure toutefois inchangé.

 

Remise en service d'une cheminée

Je vais bientôt remettre ma cheminée en service et m’apprête à la ramoner avant d’y allumer le premier feu de la saison.
Puis-je me contenter d’une bûche de ramonage chimique ?

Pas s’il doit s’agir de votre seul ramonage de l’année. En cas de sinistre, et notamment de feu de cheminée, votre compagnie d’assurance ne vous couvrira que si vous êtes en mesure de lui fournir un « certificat de ramonage », délivré par l’entreprise qualifiée ayant effectué l’intervention.
De plus, cette opération doit consister en une action mécanique directe sur la paroi intérieure du conduit ou des conduits de fumée. Même s’ils s’accompagnent souvent d’un certificat délivré par le fabricant, les procédés de ramonage chimique ne peuvent donc être considérés que comme des compléments à un ramonage mécanique.
Ignorer cette obligation constitue par ailleurs une infraction aux différents règlements sanitaires départementaux qui l’imposent pratiquement partout en France.

 

Règlement de copropriété et chiens "dangereux"

L’occupant de l’appartement voisin du mien possède un rottweiler qui me fait peur.
La copropriété peut-elle ajouter à son règlement un article interdisant la détention de tels chiens ?

  La loi du 9 juillet 1970 n’autorise que les interdictions visant les chiens appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du code rural. Cette catégorie regroupe les chiens sans pédigrée que leurs caractéristiques morphologiques assimilent aux Staffordshire terrier et American Staffordshire terrier, plus communément appelés pitbulls, Mastiff et Tosa. La jurisprudence impose par ailleurs un vote à l’unanimité de l’Assemblée générale pour les décisions de ce type. Si votre voisin est propriétaire de son appartement, la démarche a donc peu de chances d’aboutir. Mais, en l’occurrence, la question ne se pose pas, puisque le rottweiler, chien de deuxième catégorie, ne peut être l’objet d’une telle interdiction, en tout cas basée sur la seule crainte qu’il vous inspire. Car la loi subordonne la détention d’un animal au fait que celui-ci « ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance à ses occupants ». Sachez enfin que, avant le 31 décembre prochain, le
propriétaire d’un chien de 1ère ou de 2ème catégorie devra être titulaire d’un “permis de détenir” un chien dangereux, délivré par le maire à partir d’une “évaluation comportementale” du chien et d’une “attestation d’aptitude” de son propriétaire ou de son détenteur.

 

Assurance annulation pour location saisonnière

Je mets chaque année en location un appartement dans une station balnéaire. L’an dernier, l’un de mes locataires a annulé son séjour au dernier moment.
Pour éviter pareille mésaventure, puis-je demander à mon mandataire de souscrire une assurance annulation et de l’inclure dans le prix de la location ?

Non, cette pratique est systématiquement sanctionnée par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) sur la base de l’article L.122-1 du code de la consommation.
Celui-ci interdit en substance de subordonner la vente d’un produit ou service à l’achat simultané d’un autre produit ou d’un autre service. Par conséquent, votre mandataire ne peut imposer aux locataires de souscrire une assurance annulation, qui s’apparenterait à une subornation de services.
Il est toutefois possible de proposer cette assurance annulation, mais elle doit avoir un caractère facultatif et être présentée distinctement : le contrat de location doit faire apparaître la proposition d’assurance avec faculté d’option, ainsi que le prix de ce service. Le contrat d’assurance peut également être totalement distinct de celui de la location.
En cas de non-respect de ce principe, les sanctions sont prévues par l’article R. 121.13 du code de la consommation.
Elles correspondent à des contraventions de 5ème classe, soit une amende de 1500 € pouvant être portée à 3000 € en cas de récidive.

 

Rétractation pour une offre d'achat

L’auteur d’une offre d’achat peut-il se rétracter et, si oui, dans quelles conditions ?

En principe, l’auteur d’une offre d’achat peut la retirer tant qu’elle n’a pas été acceptée par le vendeur. Toutefois, la jurisprudence nuance cette possibilité. La Cour de Cassation, notamment, a estimé que « si une offre d’achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu’elle n’a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s’est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque ».
En d’autres termes, une offre assortie d’un délai est irrévocable tant que ce délai n’a pas expiré. Sa révocation entraîne alors le versement de dommages et intérêts, au titre de la responsabilité contractuelle pour inexécution d’une obligation de faire (maintenir son offre).
Sachez toutefois que la pratique de l’offre d’achat a été quasiment abandonnée, en particulier depuis que la loi interdit d’exiger le versement d’un dépôt de garantie à la signature. On lui préfère désormais la simple lettre d’intention d’achat, document à vocation essentiellement commerciale qui ne crée par de lien contractuel entre les parties. Elle ne comporte donc pas de durée de validité et n’a pas à être acceptée par le vendeur.

 

Passage à la TV numérique dans un immeuble collectif

L’immeuble dans lequel j’habite n’est, pour l’heure, encore équipé que d’une antique antenne hertzienne.
Ce mode de diffusion étant appelé à disparaître, quelle est la procédure à suivre pour permettre le passage au numérique ?

  La diffusion des émissions par voie hertzienne en mode analogique doit en effet disparaître avant le 30 novembre 2011 et vous avez raison de vous en préoccuper. Dans la mesure où vous disposez d’une antenne collective, son adaptation ne peut être décidée que lors d’une assemblée générale. La question des travaux doit donc être inscrite à l’ordre du jour et faire l’objet d’un vote.
La loi du 5 mars 2009, relative à la communication audiovisuelle et au nouveau service public de la télévision, va faciliter ce basculement de l’analogique au numérique.
Ainsi, elle impose que ce point soit inscrit à l’ordre du jour d’une AG « avant la fin de la mise en œuvre  dans la commune du schéma national d’arrêt de la diffusion analogique et de basculement vers le numérique. » Il revient donc à votre syndic de se renseigner sur cette date et de prendre les dispositions qui s’imposent. Par ailleurs, un article permet de décider les travaux à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés.
Dans les mêmes conditions de majorité, et sous réserve de respecter un plafond de dépenses, l’assemblée générale peut également « mandater le conseil syndical ou, à défaut, le syndic, pour conduire […] les modifications nécessaires à la continuité de la réception par l’antenne collective ».

 

Taxation des plus-values pour la résidence principale

Quelles doivent être les conditions de vente de ma résidence principale pour échapper à la taxation des plus-values ?

Le code général des impôts prévoit que les plus-values réalisées lors de la cession d’un logement constituant la résidence principale du vendeur au jour de la cession, sont exonérées. L’administration fiscale maintient cette exonération dès lors que le bien était occupé par son propriétaire jusqu’à sa mise en vente, tant que la cession intervient dans des « délais normaux ». Depuis une instruction fiscale de janvier 2004, le fisc considérait une durée d’un an comme délai maximal. Toutefois, une nouvelle instruction fiscale en date du
31 mars dernier, prenant en considération la situation actuelle du marché immobilier, l’administration a porté ce « délai normal » à deux ans pour les cessions intervenant en 2009 ou en 2010. Encore faut-il que le logement n’ait pas été, pendant cette période, donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

 

Bail et colocation

Propriétaire d'un appartement avec trois chambres, j'ai décide de le mettre en location. Parmi les propositions que j'ai reçues figure l'offre commune de trois jeunes gens qui souhaitent le prendre en colocation.
Cette solution demande-t-elle que je prenne des précautions particulières ?

La colocation rencontre en effet un succès important auprès des personnes – et pas uniquement des jeunes – qui souhaitent pouvoir habiter un logement plus spacieux et/ou ne pas vivre seules. Paradoxalement, pour l'heure, aucun texte de loi ne réglemente la situation des colocataires qui ne seraient pas unis par les liens du mariage ou par un pacte civil de solidarité. Les baux à preneurs multiples sont cependant régis par des règles précises : solidarité de fait et de droit, indivisibilité des obligations vis-à- vis du bailleur, indivisibilité des cautionnements apportés par les uns et les autres...
En d'autres termes, chaque colocataire – ou la personne qui s'est portée caution de chaque colocataire – est tenu à l’égard du bailleur du paiement de l’intégralité du loyer, quitte ensuite à demander aux autres colocataires de le rembourser à proportion de leur quote-part de loyer. Ainsi, en cas de départ prématuré de l'un des co-signataires du bail, les autres occupants de votre appartement seront-ils tenus de vous verser l'intégralité du loyer. Et, puisque vous avez eu la sagesse de confier la gestion de votre bien à un professionnel, vous n'avez nulle raison de vous inquiéter : il rédigera le contrat de location de façon à ne pas vous faire courir le moindre risque.
Finalement, s'il y a des difficultés à craindre, elles risquent davantage de survenir chez vos locataires, qui pourraient bien découvrir que la cohabitation n'est pas toujours aussi évidente que ce qu'une célèbre série télévisée américaine veut bien laisser croire !

 

Coupure d'eau suite à non-paiement de facture

A la suite d'un oubli, je n'ai pas réglé une facture d'eau et mon fournisseur m'a coupé l'alimentation. En avait-il le droit ?

Pas sans vous en avertir, en tout cas. La procédure applicable en cas d'impayés des factures d'électricité, de gaz, de chaleur et d'eau pour la fourniture de la résidence principale a été modifiée récemment. Elle est désormais régie par le décret n°2008-780 du 13 août 2008. D'une manière générale, vous disposez de 14 jours après la date limite de paiement indiquée sur la facture pour régler le montant dû. Passé ce délai, votre fournisseur doit vous adresser un premier courrier précisant qu'en l'absence de régularisation dans les quinze jours, sa fourniture pourra être réduite ou suspendue pour l'électricité, suspendue pour le gaz, la chaleur ou l'eau. Au terme de ce nouveau délai, si aucun règlement ou accord n'est intervenu, il est effectivement en droit d'interrompre votre alimentation. Il ne peut toutefois le faire que vingt jours après l'envoi d'un second courrier, dans lequel il vous informe également de la possibilité de saisir les services sociaux, si vous éprouvez des difficultés particulières. Les personnes en situation précaire* bénéficient en effet d'un délai plus long avant la coupure (30 jours après le second courrier) et peuvent obtenir aide financière du Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ainsi que le maintien de la fourniture d'énergie et d'eau.

*Sont considérées dans une situation précaire les personnes :
- qui bénéficient d'un tarif de première nécessité pour le l'électricité et d'un tarif spécial de solidarité pour le gaz,
- qui ont déjà reçu une aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour le paiement de leurs factures,
- dont les caractéristiques sont prévues dans les conventions passées entre le département et les fournisseurs d'énergie ou d'eau.

Formalités lors d'un déménagement

Je m'apprête à déménager pour la première fois. Pouvez-vous m'indiquer les formalités à accomplir à l'occasion du changement de domicile ?

Si vous êtes locataire, la première chose à faire consiste à résilier votre bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois jour pour jour avant la date de votre déménagement. Ce préavis peut être ramené à un mois dans certains cas (licenciement, mutation professionnelle, nécessité sanitaire pour les personnes de plus de 60 ans...) Pour le reste, Internet a considérablement simplifié ce qui a longtemps ressemblé à un véritable parcours du combattant. Eau, électricité, gaz, téléphones fixe et mobile, accès Internet…
Autant d’abonnements à résilier au moment de quitter l’ancien logement et à souscrire en emménageant dans le nouveau.
C’est désormais aussi simple qu’un petit clic. Pratiquement tous les opérateurs permettent d’effectuer ces formalités en ligne et sont même accessibles gratuitement à une adresse commune : http://www.novadress.fr/index.php. Quant aux prestataires qui ne sont pas partenaires de novadress, ils vous permettront de réaliser la même opération sur leur propre site.
De la même façon, le décret 2005-469 du 16 mai 2005, relatif au service public du changement d’adresse, a considérablement allégé les formalités administratives.
En une dizaine de minutes, il est désormais possible de déclarer, par Internet et en une seule fois, votre changement d'adresse à plusieurs organismes de votre choix : allocations familiales, assurances chômage ou maladie, caisses de retraite, Poste, impôts, bureau du service national… (http://www.changement-adresse.gouv.fr).
Ce service peut être utilisé gratuitement dans les deux mois qui précèdent et les deux mois qui suivent votre déménagement.
Certaines opérations demandent toutefois encore d'avoir recours au bon vieux courrier recommandé avec accusé de réception.
C'est par exemple le cas pour l'assurance multirisques habitation. Une fois informé, votre assureur transférera à la date voulue votre contrat sur le nouveau logement. Veillez à effectuer la même démarche pour votre voiture. Un déménagement peut, en effet, entraîner une modification des risques à couvrir, en termes de vol, par exemple. Votre nouvelle adresse doit également être mentionnée sur la carte grise du véhicule. Il faut donc en demander le changement dans un délai d’un mois après votre déménagement.
Vous pouvez aussi demander la modification (gratuite) de l’adresse portée sur votre carte d’identité, votre permis de conduire ou votre passeport, mais ce n’est pas une obligation légale.
Pensez également à prévenir votre agence bancaire. Si vous avez des enfants, n'oubliez pas de les inscrire dans leur nouvelle école ou crèche. Enfin, même s'il ne s'agit pas à proprement parler d'une formalité, prévoyez un budget couvrant tous les frais et dépenses inhérents à un déménagement (caution si vous êtes locataires, mobilier, décoration...)

 

 

Bail locatif et décès du propriétaire

Je suis locataire d'un appartement dont le propriétaire vient de décéder.
Qu'advient-il de mon bail et suis-je menacé de devoir quitter mon logement ?

Le décès de votre propriétaire ne change rien à votre bail qui continue de courir normalement.
Les héritiers de votre bailleur ont toute possibilité de vendre votre appartement, mais ils ne peuvent exiger votre départ. Votre appartement sera alors vendu « occupé ». Si le nouveau propriétaire souhaite résider lui même dans votre appartement, y loger des membres de sa famille ou le vendre à nouveau, il doit vous en informer par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant l'échéance du bail.
De votre côté, rien ne vous empêche, le cas échéant, de négocier votre départ anticipé en échange d'une indemnité.
Par ailleurs, et pour information, si c'est le locataire qui décède, le bail ne cesse que si une de ses clauses le stipule. Dans le cas contraire, les baux des locaux à usage d'habitation principale, non meublés, loués à des personnes physiques sont transférés :
- au conjoint survivant, ou
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, ou
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, ou
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (Loi du 6 juillet 1989)
A défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Enfin, toujours en cas de décès du locataire, si le bail n'est pas transféré, le dépôt de garantie doit être restitué au notaire chargé de la succession.

Cabinet libéral dans la résidence principale

Exerçant une profession libérale, j'ai installé mon cabinet dans les murs de ma résidence principale, que j'ai maintenue dans mon patrimoine privé. Puis-je, à ce titre, me verser un loyer déductible de mes revenus professionnels et, si oui, dans quelles conditions ?

Le Fisc a longtemps vu cette pratique d'un mauvais œil. L’article 931 du Code Général des Impôts stipule notamment que « Lorsque le contribuable est propriétaire de locaux affectés à l'exercice de sa profession, aucune déduction n'est apportée, de ce chef, au bénéfice imposable ».
Mais, en donnant raison à deux contribuables qui s'étaient vus signifier un redressement, la Cour Administrative d'Appel de Versailles a inversé la tendance en 2005.
Ce principe a été confirmé par le Conseil d'Etat, dans un arrêt du 11 avril 2008. Les personnes exerçant sous le régime des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) peuvent désormais déduire de leurs revenus professionnels le loyer versé pour l'exercice de leur profession au titre d'un local maintenu dans leur patrimoine personnel.
Encore faut-il, pour ne pas s'exposer aux foudres du Trésor Public, respecter plusieurs conditions. Ainsi, votre immeuble ne doit pas avoir été inscrit au registre des immobilisations. Vous devez, en outre, pouvoir apporter la preuve du versement du loyer d'un compte professionnel vers un compte privé. Il doit donc faire l'objet d'un paiement effectif et vous devez être en mesure de produire les écritures comptables, ainsi que les copies de chèques et de relevés de comptes professionnels qui en attestent. Enfin, et peut-être surtout, vous devez déclarer ce loyer au titre de vos revenus fonciers. En la matière, le régime des BNC est donc maintenant aligné sur celui des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Location à ses enfants

Propriétaire d'un appartement, je souhaite le louer à mes enfants dans des conditions préférentielles. En ai-je le droit ?

Vous avez bien évidemment le droit de louer votre appartement à vos enfants, moyennant le loyer de votre choix. En revanche, cette liberté deviendra surveillée lorsque vous rédigerez votre déclaration de revenus. Les loyers pris en compte dans la détermination des revenus fonciers doivent en effet correspondre au prix du marché.
Si l'écart est trop important, et si vous ne pouvez pas prouver que des circonstances indépendantes de votre volonté font obstacle à la location de votre appartement pour son prix normal, l’administration fiscale peut vous imposer sur la valeur locative normale de l’immeuble.
Sous contrôle du juge, le Fisc corrigera alors à la hausse le revenu que vous avez déclaré.
Ce principe s'applique indistinctement à tous les propriétaires bailleurs et aucun texte ne fait état d'une tolérance pour les locations accordées à ses enfants ou à des membres de sa famille. Sachez par ailleurs que, si vous leur louez votre appartement, même au prix du marché, vos enfants ne pourront bénéficier d'aucune aide.
Les codes de la construction et de la sécurité sociale interdisent en effet le versement de l’APL (Aide Personnalisée au Logement) et de l’AL (Aide au Logement) aux personnes « locataires d'un logement appartenant à l'un de leurs ascendants ou descendants, ou ceux de leur conjoint ou concubin ».
L'interdiction vaut également pour les partenaires d'un Pacs. Reste la possibilité de loger vos enfants à titre gratuit. Dans ce cas, les charges afférentes à votre appartement n'ouvriront droit à aucune déduction. (Avec le service juridique de la FNAIM). 

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Prêt immobilier : hypothèque ou caution mutuelle

Je m'apprête à souscrire un prêt immobilier. Deux formes de garantie me sont proposées : hypothèque et caution mutuelle. Pouvez-vous m'expliquer ce qui les différencie ?

Hypothèque et caution constituent, en effet, les dispositifs les plus couramment utilisés par les banques pour se couvrir contre les risques d'insolvabilité de l'emprunteur.
L'hypothèque est un acte sous seing privé, signé chez le notaire, en même temps que l'acte de vente. En cas de défaillance de l'emprunteur, elle permet à l'organisme financier prêteur de saisir le logement pour le vendre, en général aux enchères judiciaires. De plus, le « droit de préférence » permet au créancier hypothécaire d’être payé avant la plupart des autres. Il bénéficie également d'un droit de suite qui l'autorise, si le débiteur a vendu son bien à un tiers, à faire procéder à une nouvelle vente sur laquelle il récupèrera le montant de sa créance. Le coût d'une hypothèque, proportionnel au montant du crédit, est élevé, puisqu'il inclut des frais de notaire ainsi que des taxes et droits reversés au Trésor Public. En outre, l'hypothèque est attachée au bien et non à la personne. En d'autres termes, si vous revendez votre bien avant l'échéance du prêt, vous devrez racheter l'hypothèque et en souscrire une autre en cas de nouvelle acquisition.
Pour être complet, sachez qu'il existe également d'autres formes de garantie. Plus fréquente que l'hypothèque, l'inscription de Privilège de Prêteur de Deniers s'en rapproche toutefois et ne peut porter que sur des biens anciens. Elle ne peut donc pas être utilisée pour un achat sur plan, pour la construction d'un logement ni pour des travaux. Plus rare, le nantissement voit l'emprunteur donner en gage son portefeuille d'actions ou d'obligations. Le coût de constitution de la garantie est nul, mais la formule demande un portefeuille important. Le montant du prêt est, en général, limité à 40 % de la valeur du portefeuille d'actions et 80 % s'il s'agit d'obligations.
Liée à l'emprunteur, la caution mutuelle se révèle plus souple puisqu'elle permet de mener ce type de transaction sans engager de frais supplémentaires. En fait, elle constitue une  évolution de la caution solidaire, qui voit une personne, souvent un proche, s'engager à rembourser le prêt si l'emprunteur ne peut faire face à ses obligations.
Dans le cadre de la caution mutuelle, c'est une banque, une société de caution ou une compagnie d'assurance qui se substitue au particulier sur le principe de la mutualisation des risques. La société de cautionnement s'engage donc à se substituer au débiteur en cas de problème. En contrepartie, l'emprunteur verse, au moment du déblocage des fonds, une contribution proportionnelle à la somme empruntée. Cette somme se compose d'une commission, définitivement acquise par l'organisme de caution, et d'une contribution à un fonds mutuel de garantie.
Celle-ci pourra vous être partiellement remboursée à la fin du crédit si aucun problème n'est survenu. Enfin, les fonctionnaires peuvent bénéficier d'une caution mutuelle spécifique, dont les tarifs défient toute concurrence. En plus de son coût, le cautionnement mutuel présente un autre avantage : il bénéficie de formalités simplifiées et est accordé en 48 heures par certains organismes. Enfin, en cas de difficultés, il autorise des rééchelonnements de dettes et permet au propriétaire de revendre lui-même son bien.

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TVA et régime de la plue value

J’ai mis en vente mon appartement acheté neuf en 2005 et l’agence m’a affirmé que j’aurais une taxe à payer sur le bénéfice.
Ce n’est pas possible puisque je revends ma résidence principale ?

Comme beaucoup de personnes confrontées au régime de la TVA, vous le confondez avec le régime des plus values.
Effectivement la plus value n’est pas ici applicable, puisque vous bénéficierez de l’exonération pour revente du domicile principal. Par contre la TVA immobilière demeure et sa taxation aussi. Il n’existe aucun cas d’exonération. Voyons cela de plus près : La TVA immobilière concerne toute première cession d'un immeuble neuf, si elle intervient dans les cinq ans qui suivent l'achèvement des travaux. Attention, un certain nombre de travaux conséquents sur un immeuble existant peuvent le faire à nouveau considérer comme neuf.
Son taux, 19,6 %, s'applique au prix de cession, ainsi qu'à toutes les sommes versées par l'acheteur. Le vendeur s'en acquitte chez le notaire, qui procède à une retenue sur le prix de vente.
Cependant, vous pouvez déduire du montant à régler toutes les sommes versées au titre de la TVA depuis le début de l'opération de construction (sur l'acquisition du terrain, les travaux...).
Pour simplifier et vous confirmer les dires de votre agence, si vous réalisez un bénéfice sur la revente de votre logement, vous aurez 19,6 % qui seront prélevés le jour de l’acte authentique à venir.
Prenons un exemple :
Vous souhaitez revendre 250 000 € HT une maison que vous avez fait construire pour 130000€, il y a trois ans, et sur laquelle vous avez effectué pour 40000 € de travaux soumis à une TVA de 5,5 % et 30000 € de travaux assujettis à une TVA de 19,6%.
La TVA sur le prix de vente s'élèvera donc à 250.000 x 0,196 = 49 000 €.
Mais vous pourrez en déduire la TVA versée lors de l'achat de la maison
(130 000 x 0,196 =  25 480 €), ainsi que celle appliquée aux travaux (40 000 x 0,055 = 2200 € et 30 000 x 0,196 = 5 880)
Le total de la TVA déductible s'élève donc à 25 480 + 2 200 + 5 880, soit 33 560 €.
Finalement, la TVA que vous devrez régler se montera à 49 000 – 33 560 =15 440 €.
Par ailleurs, lorsqu'une vente est assujettie à la TVA, l'acquéreur bénéficie de frais de notaire réduits.

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Location : Répartition des charges

Je m’apprête à proposer un bien à la location. J’aimerais connaître les dépenses que je pourrai répercuter à mon locataire et celles qui resteront à ma charge.

La liste des charges dites « récupérables » est fixée, de façon très précise par le décret 87-713 du 26 août 1987. Elles se répartissent en trois catégories :
• les taxes correspondant à des services dont le locataire profite directement : droit de bail, taxes de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères...
• les dépenses liées à l’usage des différents éléments du logement : eau, combustible, électricité, produits et fournitures d’entretien, raccordement à une antenne collective si le propriétaire et son/ses locataires ont passé un accord de location...
• les dépenses d’entretien courant et les petites réparations des parties communes.
Concrètement, le locataire verse, en même temps que son loyer, une provision pour charges, déterminée en fonction des frais de l’année précédente. Le propriétaire, ou son mandataire, engage les dépenses et en communique annuellement le montant au locataire. Selon les cas, le bailleur demande alors un complément ou rembourse le trop perçu. Le locataire peut se faire communiquer les pièces justificatives des dépenses pendant un mois à compter de l’envoi du décompte. La prescription est la même que pour les loyers : en cas d’oubli ou d’omission, le propriétaire peut réclamer le paiement de charges pendant une durée de cinq ans.
C’est également le locataire qui doit s’acquitter de l’entretien courant et des menues réparations des équipements mis à sa disposition (électroménager, installation électrique, plomberie, chauffage, revêtements intérieurs). Les réparations cessent toutefois d’être à la charge du locataire quand elles résultent d’une usure normale ou, à l’inverse, d’un événement exceptionnel (tempête, inondation, tremblement de terre...), d’un vice de construction ou d’une malfaçon.

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Travaux dans les parties communes d'un immeuble

L’entrée de mon immeuble mériterait d’être remise en état.
Comment dois-je procéder pour faire réaliser les travaux ?

Toute intervention dans les parties commune doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale. Il faut donc faire inscrire le projet à l’ordre du jour de la prochaine AG, en adressant une lettre au syndic de l’immeuble. Au besoin, en cas d’urgence, vous pouvez réclamer la convocation d’une assemblée extraordinaire. C’est alors à vous qu’il appartiendra d’en régler les frais de tenue.
Lors de la réunion, tous les documents relatifs aux travaux devront être présentés à l’ensemble des copropriétaires présents : plans, devis... On procèdera ensuite au vote. Le type de majorité requis dépend de la nature des travaux envisagés (voir le courrier des Propriétaires n° 35).
Concernant le choix des entrepreneurs, la Commission nationale relative à la copropriété suggère une procédure en trois phases : le descriptif des travaux, la recherche d’entrepreneurs, et le choix de celui qui exécutera les travaux.
C’est au syndic, sous la houlette d’un maître d’œuvre pour les chantiers les plus importants, qu’il revient de présenter un document détaillant la nature des travaux, les matériaux à utiliser, puis de désigner les intervenants potentiels en précisant leurs qualifications et références... Les copropriétaires peuvent également suggérer des noms d’entrepreneurs. Leur choix s’effectue après mise en concurrence, en présence des membres du conseil syndical.
Enfin, certains travaux dans les parties privatives nécessitent également l’aval de l’assemblée générale. C’est notamment le cas s’ils modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou s’ils interfèrent sur les parties communes. C’est par exemple le cas pour tous les travaux sur les murs porteurs, les plafonds ou les canalisations, le percement ou l’agrandissement de fenêtres, la pose d’un velux dans le toit ou l’installation d’une antenne individuelle.
Même les modifications moins importantes, comme le changement d’un revêtement de sol, la pause d’une plaque professionnelle ou d’une grille de ventilation, doivent faire l’objet d’une autorisation.
Par ailleurs, certaines interventions peuvent être purement et simplement interdites par le règlement de copropriété, comme la division d’un lot dans un immeuble de prestige, la fermeture d’un balcon ou l’édification d’une terrasse.

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Répartition des charges en copropriété

J’habite au rez-de-chaussée de mon immeuble mais participe aux charges d’ascenseurs. Est-ce normal ? D’une manière générale, pouvez-vous m’indiquer comment sont réparties les charges de copropriété ?

Tout copropriétaire à l’obligation de contribuer au paiement des charges et dépenses de la copropriété. La loi les répartit en deux catégories :
- les charges générales,
- les charges « spéciales » ou charges relatives aux éléments d’équipement commun.
Le règlement de copropriété ne peut déroger à cette distinction. Il fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des deux catégories de charges.
Les charges générales concernent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes : ravalement, réfection de toiture, nettoyage, assurance...
Les frais entraînés par la tenue des assemblées générales ou les honoraires du syndic en font également partie. Elles sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives par rapport à l’ensemble du lot. En règle générale, l’immeuble est divisé en mille, dix mille ou cent mille parties égales. Si vous en possédez 50 millièmes, vous êtes redevable de 5 % des charges.
Les charges spéciales sont liées au fonctionnement usuel des services collectifs et aux éléments d’équipement commun : ascenseur, boîtes aux lettres, chauffage collectif, vide-ordures...
Elles sont réparties en fonction de l’utilité l’égard de chaque lot. Il s’agit d’une appréciation de l’utilité objective de ces services, par rapport à la situation générale de chaque lot, que vous les utilisiez ou non.
Si, par exemple, votre immeuble est relié à un chauffage collectif, vous devrez payer votre quote-part, même si vous passez tous les hivers sous les tropiques et ne l’utilisez jamais.
Concernant votre ascenseur, en principe, les copropriétaires des lots situés au rez-de- chaussée ne l’utilisent pas. Ils n’ont donc à participer aux charges que si l’ascenseur dessert des caves et/ou parkings souterrains dont ils sont propriétaires.
Sachez enfin que tout règlement de copropriété publié depuis le 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

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Gestion de la copropriété

Quelle différence y a-t-il entre un syndic, un conseil syndical et un syndicat de copropriétaires et quelles sont leurs compétences respectives ?

Le syndicat de copropriétaires est constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception. Chargé de faire respecter le règlement de copropriété, il est responsable vis à vis des copropriétaires et des tiers, notamment des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes, ou encore en cas de troubles de voisinage...
La constitution d’un conseil syndical est facultative. Quand il existe, son rôle est consultatif. Composé de membres choisis parmi les copropriétaires, il est chargé d’assister le syndic, de contrôler sa gestion et sa comptabilité (répartition des dépenses, conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats, élaboration et exécution du budget prévisionnel…)
Le conseil syndical doit rendre compte de sa mission chaque année devant l’assemblée générale des copropriétaires.
Enfin, qu’il soit bénévole ou professionnel, le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Il est nommé en assemblée générale à la majorité absolue des voix, pour une durée maximale de trois ans (1 an si le syndic, son conjoint, leurs commettants, leurs employeurs ou leurs préposés ont, directement ou indirectement, participé à la construction de l’immeuble).

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Votes organisés en assemblée générale

Comment sont réparties les voix lors des votes organisés au cours des assemblées générales.
D’autre part, si je dois être absent de l’AG, comment puis-je m’y faire représenter ?

Le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire correspond à une quotepart de charges, définie en fonction des critères imposés par la loi et prévus dans votre règlement de copropriété. Toutefois, si un propriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Si vous ne pouvez être présent à l’assemblée générale, vous pouvez vous faire représenter par un copropriétaire ou toute personne de votre choix, à l’exception du syndic, de son conjoint et de ses préposés.
Le mandat peut être « en blanc » (vote libre sans représentant désigné) ou « impératif » (représentant désigné et vote potentiellement dirigé). Mieux vaut opter pour ce second type de mandat, dans la mesure où le mandat en blanc prive le représenté de la notification du procès-verbal.
Chaque représentant ne peut recevoir plus de 3 pouvoirs, sauf si le total des voix qu’il représente n’excède pas 5 % des voix composant le syndicat.
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires et les éventuels représentants émargent une feuille de présence, indiquant le nom des copropriétaires. Cette feuille permet de compter les voix lors de chaque vote et de vérifier si les majorités requises sont réunies.
Selon l’importance des sujets traités, les décisions sont prises à des majorités différentes : majorité simple (calculée par rapport aux voix exprimées), absolue (par rapport aux voix de tous les copropriétaires), double majorité (majorité de tous les copropriétaires et 2/3 des voix exprimées) ou unanimité.

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Taux de crédit révisable

1. Des informations alarmantes circulent depuis l’été au sujet des crédits à taux révisables, confrontés à la remontée persistante des taux d’intérêts.
Une crise comparable à celle des subprimes, aux Etats-Unis, peut-elle survenir en France ?

Si les experts s’accordent à considérer que la crise des crédits américains à hauts risques n’aura pas, en France, des conséquences de la même ampleur que celles qu’ont connues les Etats-Unis (voir Propriétaires n°33), il n’en demeure pas moins qu’elle a aussi ses répercussions dans l’Hexagone. Certaines grandes banques françaises ont ainsi subi quelques centaines de millions d’euros de perte, sans toutefois remettre en cause leurs bénéfices.
Les plus touchés par la hausse des taux d’intérêt restent cependant les particuliers, notamment ceux qui ont souscrit des emprunts à taux variables dans les années 2000-2006. Des crédits immobiliers, négociés fin 2004 sur la base de 3,15 %, peuvent aujourd’hui atteindre 4,75 %. Résultat : la durée de remboursement s’allonge de plusieurs années.
Or, ces prêts représentent déjà, à l’origine, près de 20 % de la production de crédits à plus de 30 ans, contre moins de 3 % de la production inférieure à 20 ans.
Parallèlement, les mensualités subissent des hausses pouvant aller jusqu’à 20 %.
Dans certains cas très extrêmes, des prêts à taux révisables peuvent même conduire à un amortissement négatif, c’est à dire à une augmentation du capital à rembourser !
Le problème est d’autant plus sérieux que peu de prêts révisables bénéficient d’un taux effectivement plafonné et que les emprunteurs qui y ont eu recours ,1 sur 10 en France, disposent souvent de revenus modestes. Ils ont choisi les taux révisables, à l’époque nettement inférieurs aux taux fixes, pour réduire leur taux d’effort et permettre le montage de leur dossier. Mais ils se trouvent souvent à la limite de la solvabilité.
Ainsi, l'Association française des usagers de banque (Afub), a attiré l'attention des autorités sur cette situation. Elle estime entre 35.000 et 50.000 le nombre des souscripteurs de prêts à l'habitat aujourd’hui en difficulté.

2. J’ai souscrit en juillet 2003 un prêt au taux révisable de 3,05 %. Ce taux atteint aujourd’hui 4,70 %. Ai-je intérêt à le renégocier et, si oui, comment dois-je procéder ?

Difficile de répondre à votre question sans avoir sous les yeux le texte précis du contrat que vous avez signé. Si votre taux d’intérêt est plafonné, vous n’avez sans doute pas intérêt à renégocier votre crédit.
La question mérite, en tout cas, une analyse plus détaillée, calculatrice en mains.
D’une manière plus générale, il faut savoir que la renégociation d’un prêt à taux révisable peut s’effectuer de deux manières distinctes. Elle est le plus souvent possible dans les termes du contrat. La majorité des prêts à taux variable proposent, en effet, un passage à taux fixe. Effectuée en fonction des taux de référence du moment, la conversion aboutit cependant le plus souvent à un résultat assez dissuasif.
Mieux vaut donc opter pour une renégociation hors contrat, au taux du marché, et souscrire un nouvel emprunt, à taux fixe cette fois. L’idéal est de parvenir à s’entendre avec la banque ou l’organisme financier qui a accordé le prêt initial.
Car, s’il est toujours possible, le passage à la concurrence entraînera des frais : remboursement anticipé (en général 3 % du capital restant dû), levée d’hypothèque, prise d’une nouvelle garantie…

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Garantie d'emprunt immobilier

Sur le point de souscrire un crédit immobilier, je souhaiterais connaître les différentes formes que peut prendre la garantie d’un emprunt, et ce qui les différencie les unes des autres.

Pour s’assurer du bon remboursement des sommes qu’elles avancent à l’occasion d’un prêt immobilier, les banques exigent, en effet, des garanties. Celles-ci peuvent prendre quatre formes distinctes.
Les sûretés immobilières portent, comme leur nom l’indique, sur des immeubles. Il s’agit en l’occurrence, le plus souvent, du bien acquis lui-même. Elles permettent à l’établissement financier de faire vendre le bien en cas de non-remboursement de son crédit par l’emprunteur. La plus courante, l’hypothèque, accorde un double droit au créancier qui en bénéficie. Si le bien est saisi puis vendu aux enchères, le créancier hypothécaire sera payé avant la plupart des autres. Par ailleurs, si le bien a été vendu par le débiteur à un tiers, le créancier peut faire procéder à une nouvelle vente – forcée – et récupérer le montant de sa créance sur le prix de vente. Point important, l’emprunteur dont le bien est hypothéqué en reste propriétaire : il peut le donner, l’occuper, le louer, le vendre…
La garantie prend date à compter de son inscription au bureau des hypothèques et doit faire l’objet d’un acte notarié.
L’inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) porte sur le prix de vente d’une maison ou d’un terrain, mais exclut les travaux et le financement des constructions. Avec des effets semblables à ceux de l’hypothèque, ce privilège offre toutefois une meilleure protection au prêteur, puisque l’inscription prend effet à la date de l’achat et sera donc prioritaire sur les autres garanties prises sur le bien immobilier.
Le coût non négligeable de ces garanties doit être intégré dans le plan de financement.
Pour réduire les frais à la charge de l’emprunteur, les banques proposent aujourd’hui de garantir les prêts accordés par le cautionnement d’une société spécialisée.
L’emprunteur verse à cette société une contribution proportionnelle au montant du prêt. Elle se compose d’une contribution à un fonds mutuel de garantie, en partie reversée à la fin des crédits, et d’une commission définitivement acquise par la société de cautionnement, sa rémunération. Cette formule présente deux avantages. Elle coûte moins cher, que les autres formes de garantie, en grande partie grâce à l’absence de frais de mainlevée dans le cas d’un remboursement anticipé du prêt. Elle est également plus souple, puisque le cautionnement mutuel bénéficie de formalités simplifiées et peut être, avec l’accord de la banque, transféré sans frais sur une nouvelle acquisition. De plus, en cas de difficultés financières, la formule autorise des rééchelonnements de dettes, ainsi que des arrangements visant à contourner la saisie en permettant au propriétaire de revendre lui-même son bien. Enfin, le nantissement de valeurs mobilières permet à l’emprunteur de donner en gage son portefeuille d’actions ou d’obligations à l’établissement bancaire qui accorde le prêt. La valeur du portefeuille exigée varie selon les banques. Très économique, ce moyen est toutefois plus rarement utilisé : il faut, en effet, disposer d’un portefeuille de titres conséquent par rapport à l’acquisition projetée.

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Division d'un bien dans une copropriété

Je suis propriétaire d’un appartement de 170 m2 dans lequel je vis seul. Je souhaiterais le diviser, afin d’en habiter une partie et de mettre l’autre en location.
Puis-je effectuer ces modifications librement, ou le fait de résider dans un immeuble en copropriété m’impose-t-il des contraintes ?

En principe, si le règlement de la copropriété ne l’interdit pas de manière explicite, la jurisprudence tend à estimer que les copropriétaires peuvent diviser (ou, à l’inverse, réunir) librement leurs lots, sans avoir à demander d’autorisation particulière de l’assemblée générale.
Cette question a pourtant déjà donné lieu à un abondant contentieux. Elle oppose, en effet, le droit pour les copropriétaires d’user et de jouir librement de leurs parties privatives (art.9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) au respect de la destination de l’immeuble (art.8 de la même loi).
Cette volonté de préserver l’intégrité ou le caractère de l’immeuble peut amener les copropriétaires à adopter une clause interdisant la division. Quand une telle clause existe, son caractère licite ne peut être apprécié que par un juge. Celui-ci ne se prononcera alors, en général, que sur une éventuelle atteinte à la destination du bâtiment.
Mais, selon les cas, son appréciation peut varier du tout au tout. Ainsi, dans un immeuble de standing moyen, la clause du règlement de copropriété interdisant la division des lots a été réputée non écrite par la 23ème chambre de la Cour d’appel de Paris.
En d’autres termes, le copropriétaire qui le souhaitait a pu diviser le lot qu’il occupait.
En revanche, dans un autre dossier, cette même chambre vient de considérer que la clause selon laquelle « les immeubles ne pourront être revendus ou autrement aliénés qu’en totalité, sans pouvoir être subdivisés, de façon à conserver leur caractère actuel sans accord des copropriétaires » est parfaitement licite.
Encore faut-il préciser qu’il s’agissait, en l’espèce, « d’un immeuble de caractère bourgeois (…) situé au cœur du quartier du Marais à Paris, dans une zone de protection des sites et dans le périmètre de protection de plusieurs monuments historiques ». En tout état de cause, si le règlement de copropriété de votre immeuble interdit la division des lots, et si cette clause est confirmée par un magistrat, vous ne pourrez effectuer la modification que vous souhaitez sans obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale, à l’unanimité des copropriétaires.

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ISF : oui ou non ?

Les discussions autour du « paquet fiscal » m’ont amené à me demander si je n’étais pas susceptible d’être assujetti à l’ISF.
D’un autre côté, je n’ai jamais reçu de notification des services fiscaux. Comment puis-je connaître précisément ma situation ?

Un foyer est redevable de l'Impôt de solidarité sur la fortune si la valeur de son patrimoine, après déduction des éventuelles dettes, dépassait 760.000 euros au 1er janvier dernier. Mais attention, n’attendez pas du fisc qu’il vous le signale : c’est au contribuable lui-même qu’il incombe de déclarer et régler son ISF. La première chose à faire consiste donc à estimer l’ensemble de ses biens : biens immobiliers, meubles, bijoux, voitures, bateaux, actions, parts sociales…
Il convient cependant de tenir compte du plafonnement de l'ISF en fonction des revenus de l’année précédente, du bouclier fiscal et de diverses règles d’évaluation des biens. La décote dont bénéficie la résidence principale passera ainsi, par exemple, de 20% à 30% au 1er janvier 2008. Les sommes investies dans des PME et les dons effectués au profit d’organismes d’intérêt général donnent également droit, sous certaines conditions, à une réduction des sommes dues au titre de l’impôt sur la fortune.
S’il ressort de cette estimation que votre patrimoine dépasse le seuil fatidique, il faudra ensuite vous procurer formulaire et notice explicative, auprès de votre centre des impôts ou sur Internet*. C’est également vous qui devez calculer le montant de l’ISF, en appliquant à la valeur de votre patrimoine un barème dont les taux varient en fonction de tranches.
Dernière étape : déposer la déclaration auprès de la recette des impôts dont dépend votre domicile, accompagnée du paiement et des pièces justificatives. Le règlement peut s’effectuer par chèque ou par virement direct à la Banque de France. Dans certains cas, après agrément, il est également possible de payer par remise d'œuvres d'art ou de certains immeubles.

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Travaux dans un bien en location

Je suis propriétaire d’un logement de quatre pièces à Toulon et je le loue depuis quelques années à une famille qui ne me posait jusqu’alors aucun problème. Mais le gardien de l’immeuble vient de m’informer que de gros travaux étaient actuellement réalisés dans mon appartement par une entreprise ou des artisans. Or mes locataires ne m’ont pas informé ! Ont-ils le droit ?

S’il s’agit de la pose d’une nouvelle moquette, de nouvelles peintures ou de simples travaux d’aménagement, vos locataires ont toute liberté de les faire réaliser. En revanche s’il s’agit de travaux importants, ceux-ci auraient dû, préalablement, vous informer par écrit et attendre votre accord pour décider des modalités d’exécution. Selon l’ampleur du “chantier” et les modifications qu’ils ont voulu apporter, ils seront condamnés à la fin du bail à remettre en l’état votre appartement.
Sachez qu’étant propriétaire, vous êtes libre d’entreprendre tous travaux d’amélioration et ceux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien de l’immeuble.
Vos locataires ne peuvent s’y opposer mais vous devez les prévenir. Si vous ne le faites pas, vous êtes passible du paiement de dommages et intérêts. Il vous faut donc arranger avec eux les modalités d‘exécution. Si la durée des travaux est supérieure à 40 jours, vous serez contraint de diminuer le montant du loyer « à proportion du temps et de la partie de la chose dont le locataire aura été privé » (Code Civil, article 1724).

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Remboursement anticipé de crédit

Il y a cinq ans, j’ai acheté une maison près de Caen. Mes économies m’ont permis d’acquitter l’apport personnel et les frais de notaire, mais pour le reste du montant j’ai eu recours à un emprunt bancaire à taux d’intérêt fixe assez intéressant. Je viens d’hériter et je dispose aujourd’hui d’une somme me permettant de solder mon emprunt qui devrait donc courir encore dix ans. Est-ce possible de le solder maintenant ?

Il faut savoir que la Loi Scrivener, dont nous oublions parfois l’existence, vous permet d’anticiper le remboursement de votre prêt, en totalité ou en partie. Nous vous invitons cependant à relire attentivement le contrat d’emprunt car, une clause peut avoir été prévue par votre organisme prêteur dans l’hypothèse d’un remboursement avant terme et qui peut exiger le paiement d’une indemnité au titre des intérêts non encore échus.
Sachez que la loi Scrivener (1979) fixe cependant un plafond à cette « pénalité » qui ne peut excéder 3 % du capital que vous devez encore.

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Congé de bail

Mon locataire vient de m’adresser par simple lettre son intention de quitter la maison que je lui loue depuis une dizaine d’années. Ce courrier est-il suffisant pour que j’entérine son départ des lieux ?

La Cour de Cassation dans deux arrêts de février 1999 et d’avril 2001 rappelle l’obligation de respecter certaines formes. Elle considère en effet comme nul et sans effet tout congé donné par simple lettre quand bien même le propriétaire reconnaît l’avoir reçue. Un article de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le congé, qu’il émane du locataire comme du propriétaire-bailleur, doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par huissier de justice.

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Libéralisation des prix

J’ai entendu dire que la libéralisation du gaz et l’électricité interviendra le 1er juillet. Pour le consommateur que je suis, quelles sont les conséquences ?

Désormais, les particuliers vont pouvoir choisir librement leur fournisseur d’énergie parmi plusieurs opérateurs. C’est une décision communautaire européenne, annoncée depuis longtemps. Après Air France, France Télécom, Electricité de France et Gaz de France n’auront
plus le monopole de la distribution d’énergie. Ce monopole remonte aux lois de nationalisations de 1946.
Plusieurs opérateurs privés ont déjà lancé des forfaits mensuels 5 à 10 % moins chers que les tarifs pratiqués par EDF. Or, le gaz et l’électricité distribués en France sont parmi les moins chers d’Europe. On peut redouter que les nouveaux fournisseurs de courant et de gaz aient imaginé des prix d’appel pour séduire la clientèle. Quelques mois plus tard, en effet ils « réajusteront » leurs tarifs, d’autant que les prix du baril de pétrole, imprévisibles à court terme, peuvent flamber. Autre nouvelle situation à partir de ce 1er juillet, EDF et GDF vont s’affronter pour commercialiser le gaz et l’électricité ! Les consommateurs pourraient être les grands bénéficiaires de cette concurrence.

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Crédit d'impôt

J’ai fait installer des équipements dans ma maison. Les artisans qui s’en sont chargés m’ont confirmé que ces équipements étaient liés au développement durable et aux économies d’énergie, et que je pouvais bénéficier d’un allègement fiscal. Est-ce exact ?

 
Cette disposition n’intervient que pour des travaux et installations dans la résidence principale. Depuis 2005, deux crédits d’impôt sont prévus :
1) Au titre de l’acquisition d’équipements pour personnes âgées ou handicapées.
2) Lors d’installation d’équipements effectivement destinés à économiser de l’énergie ou utilisant les énergies renouvelables.
Vous pouvez consulter l’arrêté détaillant la liste des équipements dans le Journal Officiel du 15 février.

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Location saisonnière

Nous recherchons une maison dans le Pays Basque pour la dernière quinzaine de juillet. Que nous conseillez-vous ? Et quelle est la différence entre arrhes et acompte ?

Nous vous suggérons de prendre contact avec l’une des agences du Réseau L’ADRESSE à Bayonne, Hendaye ou à Biarritz, par exemple.
Si vous avez un ordinateur et êtes reliée à internet, cliquez sur notre site www.ladresse.com.
Lors de la signature de votre contrat de réservation, la somme versée, en avance, est considérée comme arrhes. Vous pouvez, pour des raisons diverses, revenir sur votre engagement et le propriétaire, représenté par l’agent immobilier qui gère son bien, aussi. Vous perdez cette avance. En revanche, l’acompte (inférieur à 25 % du montant de la location) engage définitivement et contraint, parfois, à verser la totalité de la location en cas de renoncement.

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Vente à réméré ?

Je loue une petite longère en Normandie. Mon propriétaire me propose une vente à réméré. J’ignore la signification de cette formule. Qu’a-t-il voulu dire ?

Les textes sont précis : par cette formule, votre propriétaire qui souhaite vous vendre sa longère, se réserve le droit de la racheter par la suite, moyennant restitution du prix principal et des frais de mutation. L’acte notarié doit alors prévoir la liberté de rachat au cours d’un délai maximum de cinq années. Au cours de ces soixante mois, votre actuel propriétaire peut exercer son droit de rachat ou y renoncer. Vous serez donc un possible propriétaire momentané !

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Crédit d'impôt

Avec l’accord des copropriétaires, notre syndic fait réaliser les travaux obligatoires de sécurité sur notre ascenseur. Le coût de ces travaux ouvre-t-il droit à un crédit d’impôt ?

Pour les copropriétaires, la mise aux normes de sécurité est coûteuse. Pas moins de 380 000 ascenseurs sont concernés en France ! Bien que la loi impose cette modernisation de leur sécurité, aucune disposition légale ne prévoit un crédit d’impôt ou une réduction d’impôt, même pour la résidence principale.
En revanche, si vous louez votre logement et êtes donc bailleur, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers de tels travaux ou le remplacement même de l’ascenseur, car ces dépenses sont alors assimilées à des dépenses de réparation, déductibles d’impôt.

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Taxe d’habitation pour les logements vacants

Est-il exact que les logements vacants sont soumis à la taxe d’habitation qui serait majorée quelques années plus tard ?

En janvier 2006, l’Assemblée Nationale a décidé de soumettre à la taxe d’habitation les logements vacants depuis cinq ans sur l’ensemble du territoire et de majorer cette taxe de 50% si la « durée de vacance est supérieure à dix années ».
L’objectif des députés vise à « lutter contre la vacance des immeubles qui pénalise les capacités de logements et les ressources des collectivités, en réintroduisant la taxe d’habitation à la charge du propriétaire. La majoration de 50 % est destinée à éviter des vacances trop longues qui dégradent très souvent l’environnement.

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Indivision

Nous possédons, mes frères et moi, en indivision, une demeure en Charente- Maritime.
Quelles sont les nouvelles dispositions ?

Depuis le 1er janvier, les règles de l’indivision ont, en effet, été assouplies. La majorité des deux tiers est désormais suffisante pour la réalisation de certains actes de gestion tels que les travaux d’entretien afin d’éviter la détérioration du bien indivis, donner à un ou plusieurs indivisaires ou à un tiers, signer un bail d’habitation…
En revanche la règle de l’unanimité est maintenue pour conclure ou renouveler les baux autres que d’habitation.

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Travaux pour un bien en location

Mon locataire a remplacé le ballon d’eau chaude dans le studio que je lui loue. Il vient de m’adresser la facture de cet achat et me demande de le lui rembourser.
Qui de nous deux doit payer ?

Si votre location n’est pas un meublé, le remboursement des travaux ou changement d’équipement, faits par votre locataire, n’est pas automatique dès lors qu’il ne vous a pas adressé préalablement une mise en demeure dans laquelle il justifiait de l’état du ballon d’eau chaude (ex : non fonctionnement) et qu’il souhaitait son remplacement par un caractère d’urgence ou, à défaut, que le juge d’instance lui ait accordé l’autorisation.

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Location d'une pièce d'un appartement

Veuve, j’envisage de louer une pièce de mon appartement, devenu trop grand pour moi, à un étudiant. Mon logement est tout proche des facultés.
Est-ce autorisé et si oui, dans quelles conditions ?

Vous pouvez louer une pièce de votre appartement à un étudiant à condition de rédiger un bail qui précise les conditions de location et de résiliation.
Comme il s’agit d’une pièce meublée, vous fixerez librement le loyer.
Vos gains seront alors considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux.
Concrètement : vous déclarerez au Fisc le montant brut perçu et vous ne devriez être imposée que sur 29 % des sommes perçues. Si le montant du loyer est modéré, votre revenu sera exonéré d’impôts.

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Travaux et permis de construire

Bonjour, je souhaite effectuer quelques travaux à mon domicile. J’ai appris que le Permis de Construire n’est pas obligatoire dans tous les cas mais j’ai également entendu parler de la déclaration préalable. Qu’en est-il exactement ?

En effet, certains types de travaux ne nécessitent qu’une simple déclaration préalable. Cela concerne notamment l’installation de constructions légères de loisirs à proximité d’une maison de vacances. Il faut toutefois que la surface du bâtiment soit inférieure à 20 m2. Il en va de même pour les piscines couvertes construites. Sont également concernées par cette déclaration préalable les terrasses dont la hauteur dépasse les 60 cm, les créations d’ouverture de façade ou encore les fermetures de balcons.
Votre déclaration préalable doit, comme la demande de Permis de Construire, être déposée en Mairie. Elle comprendra un formulaire administratif, et plusieurs documents tels que le plan de situation et la visualisation extérieure. Notez que pour ce type de travaux il n’est pas nécessaire de faire intervenir un architecte.
Vous pourrez considérer avoir obtenu une autorisation tacite si vous n’avez pas de réponse dans le mois suivant le dépôt de votre demande.
Une fois obtenue, la déclaration préalable devra être affichée en mairie et sur le lieu du chantier.
Sachez, pour terminer, que les travaux doivent être effectués dans les 2 ans suivant le dépôt et que contrairement au permis de construire aucune prolongation ne pourra vous être accordée.

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Commission d’intermédiaire

Je souhaite acheter un appartement et j’ai entendu parler de la commission d’intermédiaire. De quoi s’agit-il exactement ?

Le vendeur d’un logement ne perçoit pas la totalité de la somme acquittée par l’acheteur. En plus du prix du bien vous devrez payer les frais de notaire ainsi que, dans certains cas, une commission d’intermédiaire.
Le vendeur peut confier un mandat à un intermédiaire - la plupart du temps un agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle - chargé de rechercher les acheteurs potentiels et de conclure la transaction.
Le mandat n’est rien d’autre qu’une mission concrétisée par un contrat écrit. Il doit mentionner l’objet du contrat, sa durée, les conditions de résiliation et de rémunération de l’intermédiaire.
La plupart du temps, un acheteur potentiel qui visite un bien avec un intermédiaire doit signer un bon de visite par lequel il s’engage à recourir aux services de ce dernier pour acheter le bien.
Quand l’intermédiaire est un agent immobilier, le montant de la commission est librement fixé par accord entre les deux parties. Dans les autres cas, le montant est fixé par la réglementation.
En principe cette commission est payée lors de la signature de l’acte authentique.
Quand une des conditions fixées dans l’avant-contrat n’est pas réalisée la commission n’est pas due.

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Résiliation de bail

Bonjour, mon propriétaire souhaite résilier le bail pour habiter dans le logement que j’occupe actuellement, en a t-il le droit ?

Vous devez savoir qu’un propriétaire peut donner congé uniquement pour un motif sérieux et légitime qui n’implique pas forcément une faute de votre part.
Par conséquent il peut en effet vous signifier congé s’il souhaite habiter le logement en résidence principale ou s’il veut y loger un parent proche. Le congé doit alors mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint concubin, ascendant ou descendant. Si vous constatez l’inoccupation du bien et que vous vous estimez victime d’une fraude, vous pouvez alors engager une action en Justice.
Sachez que certains locataires sont protégés par la loi. Si ce locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic, le propriétaire ne peut lui signifier congé que s’il lui propose un autre logement.
Dans ce cas la nouvelle habitation doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire. Elle devra également être située dans la même zone géographique.

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Location en meublé

Je suis sur le point d’acquérir un appartement meublé et je souhaiterais en savoir plus sur le régime fiscal dont dépendent les revenus tirés de la location meublée.

Les locaux meublés loués à titre professionnel par le bailleur destinés à l’habitation sont imposés dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers.
Pour être considéré comme logement meublé, il faut que vous mettiez à la disposition du locataire, dès son entrée dans les lieux, l’ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne.
Si vous louez une partie meublée de votre résidence principale, les revenus tirés de cette location seront exonérés à deux conditions. Tout d’abord que ce logement soit la résidence principale du locataire et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables. Pour définir ces limites, l’administration prend en compte le plafond de loyer annuel, hors charges, fixé en matière d’immobilier locatif intermédiaire.
Concernant la location de chambre d’hôtes à des personnes de passage elle est également exonérée à hauteur de 760 € par an.
Sachez aussi que votre revenu net imposable est déterminé selon les règles du BIC. Cela signifie qu’en tant que loueur en meublé, vous pourrez déduire l’ensemble des charges et notamment les droits de mutation acquittés lors de l’achat et l’amortissement annuel du bien sur sa valeur hors terrain.
Vous pouvez également bénéficier de l’abattement de 20% accordé aux non-salariés si vous adhérez à un centre de gestion agréé.

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